شرایط رونق مسكن

انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به برداشت مثبتي كه اخيرا نسبت به «رونق اقتصادي پس از توافق احتمالي در مذاكرات هسته‌اي تيرماه» به وجود آمده است، پيش‌شرط بهبود اوضاع در بخش‌هاي مختلف توليدي و صنعتي كشور را از سرگيري فعاليت‌هاي ساختماني در بخش پيشران اقتصاد اعلام كرد. «ركود ساخت‌وساز» كه از حدود دو سال پيش ابتدا در تهران و با تاخير در ساير شهرها رخ داد و تاكنون نيز ادامه داشته است در صورتي كه طي ماه‌هاي آتي باز هم برقرار باشد، توجيه ادامه يا افزايش توليد را از حداقل 100 رشته صنعتي به دليل آنچه «انباشت انواع مصالح‌ساختماني در انبار كارخانه‌ها» عنوان مي‌شود، خواهد گرفت.

قوي‌ترين رابطه «پيشين» بين يك بخش با ساير بخش‌ها، در اختيار بخش مسكن است طوري كه ساخت‌وساز بزرگترين بازار براي فروش انواع محصولات و خدمات مرتبط با صنعت ساختمان به حساب مي‌آيد. در بازار كشوري ساخت‌وساز، حدود 15 درصد فعاليت‌ها سهم شهر «تهران» است كه با شروع آن در پايتخت، سازنده‌ها در ساير شهرها ترغيب به اجراي پروژه‌هاي جديد مي‌شوند. در اين خصوص روز گذشته، «1+4» شرط براي بازگشت سرمايه‌گذاران به بازار ساخت‌وساز اعلام شد.
رئيس انجمن انبوه‌سازان تهران، اولين محرك و اصلي‌ترين شرط براي رونق مسكن را «پايان دادن به رفتار متناقض بانك‌ها در بازار ملك» معرفي كرد و با اشاره به قراردادهایی كه اخيرا يك بانك براي خريد زمين به ارزش يك هزار ميليارد تومان منعقد كرده است، خواستار خروج سريع بانك‌ها و شركت‌هاي ساختماني وابسته به آنها از سرمايه‌گذاري و فعاليت در بازار املاك شد.

حسن محتشم با تاكيد بر تناقض بين «ادعاي مربوط به كمبود منابع در سيستم بانكي براي پرداخت تسهيلات مسكن» از يكسو و «حضور برخي بانك‌ها در پروژه‌هاي ساختماني بزرگ در شهر» از سوي ديگر، گفت: اصلاح رفتار بانك‌ها مي‌تواند مسير پرداخت تسهيلات مصوب دولت براي ساخت‌وسازهاي مسكوني را هموار كند.

رئيس انجمن انبوه‌سازان تهران همچنين با اشاره به برنامه‌اي كه دولت براي سال جاري بابت ساخت 300 هزار واحد مسكوني در بافت‌فرسوده تدارك ديده است، گفت: با فرض رفع مشكل از پروسه پرداخت تسهيلات بانكي، چالش بعدي، نحوه تامين زمين است. به اين منظور، بايد «قفل تملك و آزادسازي زمين‌ در بافت‌فرسوده» باز شود و زمين‌هاي پراكنده دولتي در شهر تهران به شكل «مشاركت در ساخت» در اختيار انبوه‌سازان قرار گيرد.

محتشم همچنين «اصلاح سريع قانون پيش‌فروش و تغيير ضوابط حمايتي يك‌طرفه از پيش‌خريدار» را براي اقبال دوباره سازنده‌ها به پيش‌فروش، به عنوان شرط چهارم رونق مسكن عنوان كرد و درباره شرط پنجم نيز با اشاره به آنچه ديروز در «دنياي‌اقتصاد» بابت افزايش نرخ عوارض ساخت به چاپ رسيد، خواستار تعديل نرخ عوارض شهرداري و تقسيط آن شد.

انبوه‌سازان مسکن در تحلیل خود از چشم‌انداز بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز پس از توافق احتمالی در مذاکرات هسته‌ ای، چهار پیش زمینه مهم ایجاد رونق ناشی از تغییر و تحول وضعیت فعلی اقتصاد کشور را تشریح کردند.

انبوه‌سازان در تشریح چشم‌انداز خود از بازار مسکن پس از توافق احتمالی تیرماه، با تاکید بر اینکه هم‌اکنون تهران گنجایش ساخت‌وساز انبوه و افزایش سقف جمعیت فراتر از آنچه هم‌اکنون در پایتخت موجود است ندارد، آمادگی خود را برای همکاری با دولت در قالب شکل جدیدی از ساخت‌و‌سازها در شهرهای جدید اعلام کردند. اساس این اعلام آمادگی، مشارکت انبوه‌سازان با دولت در زمین‌هایی است که به صورت پراکنده یا متمرکز در شهرهای جدید در اختیار دولت قرار دارد که ساخت‌وساز مشارکتی در این زمین‌ها می‌تواند زمینه‌ساز خوبی برای خروج بازار مسکن از حالت رکود باشد.

چهار پیش‌شرط رونق پس از توافق
پیش شرط مهمی که انبوه‌سازان برای ایجاد رونق بعد از گشایش اقتصاد کشور ناشی از توافق احتمالی در مذاکرات هسته‌‌ای تیرماه مطرح کرده و بر آن تاکید دارند مشروط به «تغییر رویه بانک‌ها در تامین مالی مسکن و ساخت‌و‌ساز» است. به گفته آنها هم‌اکنون بانک‌ها رفتار متناقضی در بازار مسکن و در حیطه فعالیت‌های خود دارند که مانع عمده‌ای در مسیر دستیابی به رونق ساخت‌و‌ساز محسوب می‌شود.

هم‌اکنون بانک‌ها با این استدلال که منابعی برای پرداخت وام در اختیار ندارند از اختصاص تسهیلات ساخت به انبوه‌سازان خودداری می‌کنند و عملا خود را برای تامین مالی در بخش مسکن ناتوان نشان می‌دهند. این در حالی است که همزمان با این ادعا، برخی از آنها از طریق شرکت‌های ساختمانی وابسته به خود یا حتی به صورت مستقیم اقدام به خرید زمین و سرمایه‌گذاری‌های کلان در بازار ملک می‌کنند.

به عنوان نمونه یکی از این بانک‌ها که پیش از این در ردیف بانک‌های اصلی پرداخت‌کننده تسهیلات به انبوه‌سازان و بازار مسکن قرار داشت و هم‌اکنون نیز پرداخت تسهیلات مسکن یکی از وظایف اصلی آن محسوب می‌شود، معادل 1000 میلیارد تومان زمین در یکی از شهرهای جدید اطراف تهران از دولت خریداری کرده است. این در حالی است که از مدت‌ها پیش، این بانک با ادعای کمبود منابع و ناتوانی از پرداخت تسهیلات برای تامین مالی مسکن، از تخصیص وام به انبوه‌سازان متقاضی خودداری کرده است.
انبوه‌سازان ضمن تاکید بر نقش موثر این رفتار متناقض بانک‌ها، این موضوع را یکی از عمده‌ترین موانع ایجاد رونق در بازار مسکن و فعالیت‌های ساخت‌وساز عنوان کردند و در ادامه برای بازگشت رونق به بازار مسکن علاوه بر اصلاح ساختار عملکردی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات به انبوه‌سازان، تعیین تکلیف قانون پیش‌فروش ساختمان و همچنین تسهیل شرایط پرداخت عوارض ساخت به شهرداری از سوی سازندگان را خواستار شدند.

به گفته آنها هم‌اکنون بازار پیش فروش مسکن در نتیجه قانون جدید پیش فروش به دلیل تحمیل منافع یک‌طرفه خریدار به سازنده به حالت تعطیل درآمده است طوری که هیچ انبوه‌سازی در مقطع زمانی فعلی پیش‌فروش نمی‌کند و محدود پیش‌فروش‌هایی که هم‌اکنون در بازار معاملات مسکن دیده می‌شود، مربوط به سازندگان غیرانبوه‌ساز است.
این در حالی است که به دنبال افزایش 25 تا 37 درصدی عوارض ساخت مسکن، الزام انبوه‌سازان به پرداخت یک‌جای این عوارض در بدو صدور پروانه منجر به تخلیه مالی سازنده شده و روند ساخت و تکمیل پروژه‌ها را به تاخیر می‌اندازد. انبوه‌سازان به دولت توصیه کردند: با توجه به افزایش نرخ عوارض ساخت در سال 94، اگر شرایطی فراهم شود که این عوارض در طول زمان ساخت و در شکل اقساطی از انبوه‌سازان دریافت شود، گام مهمی در خروج ساخت‌و‌ساز از رکود برداشته می‌شود.
به گفته آنان هم‌اکنون تعداد قابل توجهی از انبوه‌سازان در نتیجه از دست رفتن سه حوزه مهم تامین مالی، شامل عدم پرداخت وام ساخت از سوی بانک‌ها، تعطیل شدن بازار پیش فروش و همچنین تخلیه مالی ناشی از افزایش عوارض ساخت و پرداخت این عوارض در بدو صدور پروانه انگیزه، تمایل و توان کافی برای ساخت‌و‌ساز ندارند و همین عامل منجر به کاهش چشمگیر عرضه مسکن طی دو سال آینده خواهد شد. این کاهش عرضه در نهایت می‌تواند تهدید قابل توجهی برای قیمت مسکن طی سال‌های 95 و 96 محسوب شود.
انبوه‌سازان از سوی دیگر، راه حل چهارم خروج بازار ساخت‌وساز مسکن از رکود را «بازشدن قفل تملک واحدهای مسکونی فرسوده و تسهیل عملیات نوسازی برای سازندگان» عنوان کردند.
هم‌اکنون مشکل اصلی انبوه‌سازان در بافت‌های فرسوده، نارضایتی مالکان برخی پلاک‌های واقع در محدوده نوسازی است که بعضا عملیات ساخت را ماه‌ها و حتی سال‌ها به تعویق می‌اندازد چرا که جلب رضایت این مالکان برای تملک واحد فرسوده، پروسه‌ای زمانبر و مستلزم صرف انرژی زیاد از سوی سازندگان است. آنها برای رفع این مشکل، اخیرا به دولت پیشنهاد کرده‌اند با اجرای پروژه‌های پایلوت در زمین‌های دولت در محدوده بافت‌های فرسوده به دست انبوه‌سازان، زمین مالکان ناراضی را از طریق تهاتر واحدهای فرسوده با واحدهای آماده، برای نوسازی تملک کنند. با این شیوه با حذف پروسه اجاره نشینی تا زمان نوسازی واحد فرسوده برای مالکان، انگیزه نوسازی در بافت‌های فرسوده تقویت شده و روند کار تسهیل می‌شود.

  رفع مانع از چهار مسیر رونق مسکن
رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان تهران در تشریح وضعیت آتی بازار مسکن پس از توافق احتمالی هسته‌ای در تیرماه، دیروز در جمع خبرنگاران اظهار کرد: همزمان با این توافق احتمالی انگیزه ورود به بازارهای اقتصادی تقویت شده و به طور قطع سرمایه‌گذاران و فعالان اقتصادی بسیاری وارد بازارهای اقتصادی خواهند شد.
حسن محتشم ادامه داد: اما آنچه در این میان از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است توان پاسخگویی کشور به نیازهای سرمایه‌گذاری و فراهم بودن بسترها و برنامه‌ریزی‌های مورد نیاز در این زمینه است. وی توضیح داد: در صورتی که بسترهای مورد نیاز برای استفاده از جو ایجاد شده پس از توافق احتمالی تیرماه در فضای اقتصادی کشور فراهم نباشد و برنامه‌ریزی‌های لازم در این زمینه به عمل نیامده باشد، عملا کل اقتصاد کشور دچار شوک خواهد شد.

وی شناسایی فرصت‌ها، تهدید‌ها و ظرفیت‌های اقتصادی را برای دوران پس از توافق احتمالی، امری ضروری عنوان و خاطرنشان کرد: خروج بازار مسکن و ساخت‌و‌ساز به عنوان بخش مهمی از اقتصاد کشور، مستلزم چهار پیش‌نیاز عمده است که دولت و فعالان این بخش از اقتصاد، باید به آن توجه داشته و برنامه‌ریزی‌های لازم را در این حوزه‌ها به‌عمل آورند.

محتشم همکاری نظام بانکی به منظور تامین مالی ساخت‌و‌ساز را اولین گام خروج از رکود در بازار مسکن دانست و گفت: متاسفانه طی سال‌های اخیر بانک‌های عامل پرداخت تسهیلات به انبوه‌سازان با استدلال فقدان منابع مالی، از پرداخت تسهیلات به بخش ساخت خودداری کرده‌اند، این در حالی است که در رفتاری متناقض، این بانک‌ها به صورت مستقیم  یا از طریق شرکت‌های ساختمانی خود اقدام به ورود به بازار ملک کرده‌اند.

وی ادامه داد: به‌عنوان نمونه، اخیرا یکی از این بانک‌ها معادل 1000 میلیارد تومان از زمین‌های دولتی واقع در یکی از شهرهای جدید اطراف تهران را خریداری کرده است، در حالی که همین بانک به بهانه نبود منابع از پرداخت تسهیلات به انبوه‌سازان امتناع می‌کند.

  انسداد بازار دوم معاملات مسکن
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران بازگشایی مسیر پیش فروش به‌عنوان بازار دوم معاملات مسکن را از دیگر راهکارهای رونق بازار مسکن عنوان کرد و گفت: به‌رغم اینکه بارها درخواست اصلاح آیین‌نامه قانون پیش‌فروش را مطرح کرده‌ایم اما عدم اصلاح آن و در نظر گرفتن منافع یک‌طرفه برای خریدار در این قانون، تهدیدهای بسیاری را متوجه سازنده کرده است و به همین دلیل در حال حاضر هیچ‌کدام از انبوه‌سازان حاضر به پیش‌فروش واحدهای خود نیستند. وی تصریح کرد: هم‌اکنون معدود معاملات پیش‌فروش در بازار غیررسمی و از سوی سازندگان غیر‌انبوه‌ساز انجام می‌شود.
محتشم همچنین فراهم شدن زمینه مشارکت انبوه‌سازان برای ساخت‌و‌ساز روی زمین‌های در اختیار دولت را پیش‌شرط سوم خروج از رکود در بخش مسکن عنوان کرد و با حمایت از برنامه دولت برای ایجاد 8 شهر جدید دیگر در استان‌های مختلف، گفت: هم‌اکنون ظرفیت کلان‌شهر تهران برای جذب جمعیت تکمیل است و بهتر است دولت با ایجاد جاذبه‌های جمعیتی و سکونتی در شهرهای جدید شرایط سرمایه‌گذاری و فعالیت انبوه‌سازان را در این شهرها فراهم کند.

به گفته رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران، تجربه‌های موفقی از مشارکت دولت و انبوه‌سازان وجود دارد، برای نمونه منطقه سعادت‌آباد تهران، دو دهه پیش به همین شیوه ساخته شد. ساخت‌و‌ساز در بخشی از منطقه ولنجک و همچنین در سایر شهرها نیز نمونه‌های موفق دیگری در این زمینه محسوب می‌شوند.

  عوارض ساخت تقسیط شود
محتشم افزایش 25 تا 37 درصدی عوارض ساخت از سوی شهرداری در سال 94 را مانع چهارم رونق ساخت‌و‌ساز عنوان کرد.
وی در این باره توضیح داد: با توجه به افزایش قابل توجه عوارض ساخت، مطالبه یکجای این عوارض در زمان صدور پروانه ساختمانی، در نتیجه تخلیه مالی سازنده در بدو شروع پروژه، مشکلات زیادی را برای انبوه‌سازان ایجاد می‌کند که در نهایت باعث ایجاد بی‌انگیزگی در آنان برای تولید مسکن می‌شود.
محتشم ادامه داد: در صورتی که دولت با ورود به این موضوع، شرایط را به نحوی تغییر دهد که عوارض ساخت به شکل اقساطی طی دوره ساخت از سازنده دریافت شود، یکی دیگر از موانع رونق ساخت‌و‌ساز و بازار مسکن مرتفع خواهد شد.