روزنامه هفت صبح – علی هادی زاده: پولی که هر ماه به عنوان حق شارژ هر واحد مسکونی در ساختمان ها پرداخت می شود براساس تبصره ها و قوانین خاص تعیین شده است.

یکی از بحث های تمام نشدنی و اجتناب ناپذیر در بسیاری از ساختمان ها بحث میان مستاجر و مالک بر سر هزینه ها و اجاره و غیره است. از طرفی اهالی ساختمان نیز باید به مدیر ساختمان جوان داده و مطابق روش محاسبه او، شارژ ساختمان را پرداخت کنند. در بیشتر مواقع این بحث های فرسایشی از ندانستن قوانین ریشه می گیرد؛ قوانینی که به وضوح گفته اند هر شارژ یا هزینه ها به عهده چه کسی است، چگونه باید محاسبه شود و روش پرداخت آن چگونه است. حتی در این قوانین امتیازاتی برای مدیر ساختمان هم در نظر گرفته شده است تا راحت تر بتواند ساکنانی را که شارژ پرداخت نمی کند به راه بیاورد.

 

در کنار این دستورالعمل ها به تازگی استارتاپ هایی نیز شکل گرفته اند که به مدیران ساختمان و ساکنان کمک می کنند تا هزینه ها را در یک محیط مشترک مدیریت کنند یعنی متوجه شوند هزینه هر کس به چه منظوری بوده، چگونه حساب شده و در نهایت چقدر شده است. در این مطلب مجموعه ای از قوانین پرداخت هزینه ها و شارژ ساختمان را کنار هم جمع کرده و به علاوه نرم افزارهایی را که در این مسئله به شما کمک می کنند نیز معرفی کرده ایم تا از این به بعد کمتر صدای داد و فریاد در راهروهای ساختمان را بشنوید!

 

 

جهت محاسبه شارژ ساختمان به دو طریق کلی می توان سهم مالکان از هزینه های مشترک ساختمان را تعیین کرد؛ اول از طریق قانونی و دوم قراردادی. اگر بخواهید از طریق قانونی سهم مالکان را تعیین کنید باید به سراغ ماده 4 قانون تملک بروید. این قانون به زبان ساده می گوید با توجه به مساحت واحد باید شارژ پرداخت کرد. البته به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهدشد. همچنین برابر تبصره 3 همان ماده چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. براساس این قانون سهم هر یک از مالکان آپارتمان ها از مخارج قسمت های مشترک ساختمان به دو نوع تقسیم می شود. یعنی هزینه های نسبی و ثابت. ولی این هزینه ها به چه معنا هستند؟

هزینه های نسبی: هزینه های نسبی براساس سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک براساس مساحت زیربنا حساب می شود یعنی چیزهایی از قبیل آب، گازوییل و آسفالت پشت بام. از طرفی طبق ماده 14 قانون تملک آپارتمان آپارتمان ها مدیر یا مدیران وظیفه دارند تمام بنا را در مقابل آتش سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و به بیمه گر پرداخت می شود. بنابراین هزینه های نسبی ساختمان به دو نوع هزینه های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهندشد. روش تقسیم در این نوع هزینه ها به این شکل است که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می آید سپس هزینه کل به متراژ تقسیم و هر واحدی براساس متراژ سهم خود را پرداخت می کند (برای تقسیم حق بیمه نیز از این روش استفاده می شود).

هزینه های ثابت: هزینه های ثابت هزینه هایی هستند که به متراژ ساختمان ارتباطی ندارند. از آن جمله می توان به سرایدار، نگهبان، متصدی، آسانسور، هزینه های نگهداری و تاسیسات، باغبان و قسمت های مشترک اشاره کرد. نوع دیگر این نوع هزینه ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه های اتفاقی ساختمان را بیمه می کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده تصمیم کل اعضای ساختمان است. به صورت معمول این نوع هزینه ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می شوند.

 

 

مطابق قانون مشاوران املاک کشوری، پرداخت هزینه های آب، برق، گاز و تلفن مربوط به همان واحد به عهده مستاجر است. همچنین پرداخت هزینه تعمیر و سرویس آسانسور به صورت جزیی و هزینه شارژ ساختمان نیز با مستاجر خواهدبود. جبران هر نوع خرابی ای که مسبب آن مستاجر باشد (مثلا سوختن لامپ یا شکستن شیشه)، رفع مشکل فاضلاب پس از چند ماه اقامت مستاجر در محل و همین طور پرداخت عوارض سالانه پسماند شهرداری به عهده مستاجر است. در مقابل، هزینه تعمیرات عمده آسانسور یا دیگر نقاط خانه، هزینه رفع  مشکل فاضلاب در بدو ورود مستاجر به محل و هزینه عوارض نوسازی شهرداری نیز به عهده صاحبخانه خواهدبود. هم چنین تعمیرات ترکیدگی لوله یا مشکلاتی از این دست نیز را صاحبخانه باید بپردازد و مسئولیتی به عهده مستاجر نیست.

همچنین توجه داشته باشید که مستاجر در صورتی می تواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از مالک مطالبه کند که این تعمیرات با اجازه او انجام شده باشد. بنابراین قبل از هر اقدامی برای تعمیر باید با صاحبخانه تماس بگیرید. صاحبخانه موظف است که در زمان مشخص به شما پاسخ دهد. با مالک درباره فوریت تعمیرات صحبت و سعی کنید برای زودتر تعمیر شدن خرابی ها با او همکاری کنید. اما اگر مالک در زمان مناسب پاسخگو نبود و به نظر شما این کار غیرمنطقی است، می توانید برای تعمیرات با هزینه شخصی اقدام کنید اما زمان تماس با صاحبخانه و پاسخی که دریافت کرده اید و دلیل این که چرا زمان پاسخگویی طولانی شده را مستند کنید. همچنین تمام فاکتورهای مخارج را نگهداری کنید تا مدرک مستدلی برای ارائه داشته باشید.

تکلیف واحدهای خالی چیست؟

ممکن است یکی از واحدها خالی باشد و مالک واحد مربوطه از پرداخت حق شارژ امتناع کند، در این صورت حق با کیست؟ آیا واحد خالی هم باید حق شارژ را بپردازد؟ ذکر این مهم لازم است مالک واحدهای خالی باید هزینه های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت کند. هزینه های مربوط به نگهداری آپارتمان اعم از این که مالکان از آن استفاده کنند یا نه باید توسط همه پرداخت شود. طبیعی است که مواردی مثل ایزوگام کردن پشت بام یا هزینه های مربوط به نمای ساختمان برعهده همه بوده و جزو هزینه های مربوط به مشاعات است که در این موارد قانون صریحا اعلام می کند که مالکان باید برای آن هزینه کنند. اینجا دیگر استفاده یا عدم استفاده مطرح نیست.

 

به عنوان مثال مالک یکی از واحدهای طبقه اول هیچ وقت نمی تواند بگوید کن از آسانسور استفاده نمی کنم و در نتیجه هزینه های آن مربوط به من نیست. زمانی شارژ ماهانه مربوط به آب است که مالک واحد خالی چون در آپارتمان سکونت ندارد از آب استفاده نکرده، نیاز نیست پولی پرداخت کند، اما در سایر موارد مثل ایزوگام کردن پشت بام همه واحدها باید مشارکت کرده و برای آن هزینه کنند.

 

 

درباره پرداخت شارژ آپارتمان توسط مالک یا مستاجر باید گفت که این موضوع میان موجر و مستاجر باید گفت که این موضوع میان موجر و مستاجر کاملا توافقی است یعنی آنها در هنگام عقد قرارداد اجاره، بر سر این که کدام شان شارژ را بپردازند باید به توافق برسند. بنابراین اگر به موجب قرارداد، پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مستاجر می تواند هزینه ها را از اجاره ای که به مالک می پردازد، کم کند. حال اگر این موضوع در زمان تنظیم قرارداد اجاره مورد غفلت قرار بگیرد و معلوم نشده باشد که هزینه شارژ را مستاجر باید بپردازد یا مالک، تکلیف چیست؟

در این مواقع نیز استدلال می شود که چون شارژ جزو هزینه هایی است که برای استفاده بهینه از محل سکونت پرداخت می شود و البته این مستاجر است که از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می کند، طبیعتا او نیز باید هزینه های آن را بپردازد. همچنین بهتر آن است که مالک و مستاجر در هنگام توافق، حتما به مشاور املاک یا هر کس دیگری که تنظیم قرارداد را برعهده دارد یادآوری کنند که تکلیف پرداخت شارژ ساختمان را مشخص کند تا بعدا با مشکلاتی از این دست مواجه نشوند.

کارشناسان حقوقی درباره نارضایتی از میزان شارژ تعیین شده معتقدند، بهترین کار آن است که به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی شود اما اگر مدیر توجه نداشت و اعتراض را نشنیده گرفت و به آن ترتیب اثر نداد، می توان برای اعتراض به مراجع قضایی مراجعه کرد ولی گاهی ممکن است یکی از سکنه آپارتمان بخواهد از مدیر ساختمان به دلیل زیاد گرفتن شارژ شکایت کند که برای این موضوع می توان با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه و با تهیه استشهادیه از همسایگان مبنی بر زیاد گرفتن مبلغ جهت تعمیرات و اثبات آن عدم صلاحیت وی را اثبات و تقاضای عزل وی را مطرح کرد. البته مراجعه به شورای حل اختلاف در صورتی که مبلغ مطالبه شده کمتر از 20 میلیون تومان باشد ممکن است.

آیا در آپارتمان برای نوزاد هم باید حق شارژ پرداخت شود یا خیر؟

در این زمینه هم گفته شده تصریحی درخصوص پرداخت سهم شارژ نوزاد در قانون نیامده و این موضوع به توافق مدیر یا هیات مدیره ساختمان بستگی دارد. البته از نظر منطقی چون مصرف موارد عمومی ساختمان (مانند آب، گاز و…) با ورود نوزاد افزایش می یابد، بنابراین شارژ وی از همان بدو ورود محاسبه می شود. باید توجه داشت که نوزاد بعضا مصرف آب، گاز و برق را بیش از یک بزرگسال افزایش می دهد.

 

 

در موضوعات اختلاف برانگیز آپارتمان نشینی شاید بتوان رتبه اول را به موضوع عدم پرداخت شارژ ساختمان ها اشاره کرد. در گام اول کتبی به همسایه دردسرساز در مورد عدم پرداخت شارژ تذکر داد. در گام دوم هم در صورت عدم پرداخت، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به همسایه دردسرساز ابلاغ می کند. اگر تا 10 روز از تاریخ گفته شده سهم بدهی خود را از هزینه های مشترک پرداخت نکند، او می تواند از ارائه خدمات مشترک نظیر شوفاژ، آب گرم، گاز و… به واحد مربوطه خودداری کند. این اظهارنامه را می توان از مجتمع های قضایی یا ادارات ثبت گرفت.

در گام سوم اگر مالک باز هم لجاجت کرد و با وجود این که خدمات مشترک او قطع شده است، باز هم از پرداخت بدهی خودداری کرد مدیر ساختمان باید یکی از این دو راه را در پیش گیرد؛ اول این که مدیر به اداره اجرای اسناد رسمی مراجعه می کند و براساس اظهارنامه ای که قبلا ابلاغ شده است، علیه همسایه دردسرساز درخواست صدور اجراییه می کند. اداره اجرا هم از مدیر می خواهد از مالک یا مستاجری که شارژ خود را نمی دهد، مالی را معرفی کند تا با توقیف و فروش آن حق شارژ پرداخت شود. در حالت دوم و در صورتی که مقدار حق شارژ مورد مطالبه کمتر از 20 میلیون تومان باشد، مدیر به شورای حل اختلاف محل مراجعه و تقاضای پرداخت می کند. اگر مبلغ حق شارژ مورد مطالبه بیشتر از 20 میلیون تومان باشد باید به دادگاه عمومی محل ملک مراجعه کند.

اپلیکیشن های مخصوص اهالی ساختمان

نرم افزارهای زیادی برای مدیریت ساختمان عرضه شده اند ولی در میان آنها شاید بتوان سه نرم افزار کاشانه، آپارتمانا و آی پارتمان را از کامل ترین اپلیکیشن های موجود دانست. بیشتر این نرم افزارها علاوه بر سایت، نسخه موبایل هم داشته که کار را برای اهالی ساختمان راحت تر می کنند. از این طریق مدیران می توانند هزینه های ساختمان یا مجتمع خود، اعم از شارژ و سایر هزینه ها را ثبت کرده تا اهالی بتوانند به راحتی هزینه های انجام شده را مشاهده و پرداخت کنند. همچنین می توانند به راحتی از مجمع پرداخت ها و دریافت ها گزارش تهیه کرده و تابلوی اعلانات نیز داشته باشند.