سنگ جدید مقابل ساخت‌و‌ساز

سازنده‌هاي مسكن در تهران براي شروع ساخت‌وسازهاي جديد در سال94، فارغ از تورم در برخي فاكتورهاي مراحل «بعد از شروع» و «مياني»، با رشد دست‌كم 25درصدي در هزينه اخذ پروانه ساخت روبه‌رو شده‌اند كه اعمال آن مشروط به عدم افزايش دوباره در پايان فصل بهار، هزينه ساخت مسكن در پايتخت را بدون احتساب قيمت زمين 5 درصد فقط از اين ناحيه، متورم مي‌كند.

پروژه‌هاي جديد بسازوبفروش‌ها معمولا با گذشت حداقل يك‌سال از زمان آغاز آخرين پروژه، استارت مي‌خورد به اين معني كه عمده سازنده‌هايي كه امسال براي دريافت پروانه ساختماني اقدام مي‌كنند، گروهي هستند كه سري آخر پروانه را در سال92 دريافت كرده بودند.
با تغييراتي كه طي يك‌سال گذشته و براساس مصوبات شوراي شهر تهران، در تعرفه صدور پروانه ساختماني اعمال شده است، آنچه بسازوبفروش‌ها در سال94 براي اخذ مجوز مسكوني به شهرداري پرداخت خواهند كرد شامل دو نوع عوارض اوليه و ثانويه مي‌شود كه عوارض «اوليه» مركب از هزينه صدور پروانه، تراكم و … به‌طور متوسط 25درصد نسبت به پروژه‌هاي قبلي، افزايش يافته است و عوارض «ثانويه» يا همان عوارض «ارزش بهينه ناشي از اجراي طرح تفصيلي» كه عوارض جديد به حساب مي‌آيد نيز بهاي كل تعرفه پروانه ساختماني را 37 درصد ديگر افزايش داده است.

تا پيش از اين تغيير، طبق محاسبات انبوه‌سازان، از حدود يك ميليون تومان هزينه ساخت هر مترمربع بناي مسكوني در تهران- بدون محاسبه قيمت زمين- 200 هزار تومان بابت اخذ جواز ساخت، صرف عوارض پرداختي به شهرداري مي‌‌شد اما در سال جديد با لحاظ رشد 25 درصدي در عوارض اوليه و دريافت ميانگين 75 هزار تومان عوارض ثانويه در هر مترمربع، كل تعرفه‌هاي جواز ساخت‌وساز به نزديك 300 هزار تومان در مترمربع خواهد رسيد.

ارقام جديد عوارض ساختماني از آنجا كه در اولين مرحله شروع به ساخت‌وساز- مرحله اخذ پروانه- بايد پرداخت شود، سنگ تازه‌اي پيش‌روي سازنده‌هايي كه در وضعيت كنوني كمترين نقدينگي را در اختيار دارند، قرار مي‌دهد و شارژ محدود آنها را تخليه مي‌كند. در حال حاضر بخش قابل توجهي از منابع مالي بسازوبفروش‌ها تحت‌تاثير مانعي كه «ضعف قدرت خريد» به وجود آورده، در ساختمان‌هاي نوساز فروش نرفته، محبوس مانده است. با اين وضعيت، رشد هزينه ساخت آن هم در شروع پروژه، مسير ساخت‌وسازهاي سال94 را با تعدد مانع مواجه كرده است.

تغيير تعرفه‌هاي عوارض ساختماني در تهران، در تصميم برخي سازنده‌ها براي بازگشت به ساخت‌وساز در سال جديد، اثر منفي گذاشته است. با اين حال، يك عضو شوراي شهر، افزايش دوباره عوارض در سال جاري را با توجه به ركود فعلي منتفي مي‌داند.

در اواخر سال 93 هزینه‌های ساختمانی در چندین بخش با افزایش مواجه شد. از یکسو قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد و… به اندازه نرخ تورم عمومی کشور معادل 6/ 15 درصد رشد داشت و از سوی دیگر تعرفه عوارض ساختمانی پس از هشت سال ثبات نرخ با مصوبه شورای شهر تهران بین 16 تا 60 درصد متناسب با منطقه شهری و میزان تراکم ساخت افزایش یافت و مجموع هزینه‌های تمام شده ساخت‌وساز را در یک شیب صعودی قرار داد.

مجموعه این اتفاقات سنگ بزرگتری را پیش پای سازندگان ساختمانی بعد از مانع مربوط به ناتوانی مالی خریداران قرار داده است. در نتیجه فعالان بخش ساخت‌وساز ورود به پروژه‌های جدید ساختمانی را متوقف کردند تا جایی که آمار رسمی نشان می‌دهد در سال گذشته حجم عرضه جدید تا 80 درصد کاهش یافته است.
اما آنچه وضعیت ساخت‌وساز را بازهم متفاوت و البته سخت‌تر از سال گذشته نشان می‌دهد این است که یافته‌های جدید نشان می‌دهد امسال علاوه بر این عوامل «سنگ جدیدی» در مقابل ساخت‌وساز قرار دارد. اخذ «عوارض ارزش بهینه ناشی از اجرای طرح تفصیلی» و «افزایش قیمت منطقه‌ای املاک» دو سنگی است که می‌تواند به راحتی هزینه تمام‌شده ساختمان را افزایش دهد.

 سنگ اول
مطابق مصوبه شورای شهر تهران از این پس املاکی که در اثر اجرای طرح تفصیلی جدید با ارزش مضاعفی به دلیل تغییر کاربری یا افزایش تراکم رو‌به‌رو شده‌اند باید عوارضی دوبله به شهرداری تهران پرداخت کنند. این عوارض برای املاکی که در شمال محور انقلاب قرار گرفته، معادل دوبرابر نرخ ریالی پایه تراکم و برای املاک بالای محور انقلاب با ضریب 4 محاسبه خواهد شد.

براساس مصوبه پارلمان محلی پایتخت، شهرداري براي دريافت عوارض «ارزش‌ بهينه»، فرمولي براساس نرخ ريالي پايه عوارض تراكم (A) طراحي كرده است. در اين فرمول، با توجه به اينكه متوسط نرخ A در تهران متري حدود 150هزار تومان است، نرخ عوارض ارزش‌ بهينه براي ساخت‌‌وساز‌هاي مسكوني 5 طبقه و كمتر، متری متوسط حدود 75 هزار تومان محاسبه مي‌شود، به اين معني كه از ابتداي سال آينده در همه مناطق 22گانه تهران، هزينه احداث آپارتمان‌هاي يك تا 5طبقه، مترمربعي حدود 75هزار تومان فقط از ناحيه عوارض جديد، دچار تورم مي‌شود.

در فرمول مصوب شوراي‌شهر، نرخ عوارض ارزش‌ بهينه براي ساخت‌وسازهاي بيش‌از 5 طبقه نيز با ضرایب جدید محاسبه مي‌شود.  نرخ ريالي پايه عوارض تراكم (A) در تهران حداقل 50 هزار تومان براي جنوبي‌ترين محله‌ها و حداكثر 300 هزار تومان براي شمالي‌ترين مناطق محاسبه مي‌شود.
بنابراین  بهاي عوارض «ارزش‌ بهينه» براي ساخت‌وسازهاي 5طبقه و كمتر در كل پايتخت، به‌طور متوسط حدود 75هزار تومان، براي ساخت‌‌وسازهاي بيش ‌از 5طبقه در نيمه جنوبي، حداقل 100هزار تومان و براي ساخت‌وسازهاي بيش ‌از 5 طبقه در نيمه شمالي نيز حداقل 600 هزار تا حداكثر يك ميليون و 200 هزار تومان برآورد مي‌شود.

اين ارقام بيانگر آن است كه متوسط هزينه ساخت آپارتمان‌هاي كم‌ارتفاع در سال 94 معادل 8درصد فقط از محل عوارض جديد، افزايش پيدا مي‌كند.  به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، تيراژ احداث آپارتمان در 12 ماهه سال 93 در شهر تهران 80درصد نسبت به سال 92 كاهش پيدا كرده به گونه‌ای که ركود معاملات مسكن و فروش‌ نرفتن آپارتمان‌هاي از قبل ساخته ‌شده، سازنده‌ها را در تنگناي مالي و تامين پول براي شروع پروژه‌هاي جديد قرار داده است.

 سنگ دوم
علاوه بر اخذ دریافت عوارض دوبله از ساخت‌وسازهایی در شهر که با ارزش بهینه مواجه شده‌اند، کمیسیون ماده 64 تقویم املاک سال گذشته قیمت منطقه‌ای املاک را مشمول 15 درصد افزایش کرد.  محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با اعلام این خبر تاکید کرد: این افزایش قیمت به طور متوسط تعرفه ریالی هر مترمربع تراکم را 15 درصد افزایش خواهد داد.
او در تشریح چگونگی افزایش این مولفه به «دنیای اقتصاد» گفت: یکی از مواردی که در فرمول محاسبه صدور پروانه ساختمانی امسال با افزایش قیمت مواجه می‌شود، قیمت منطقه‌بندی املاک است.
این عضو شورای شهر تصریح کرد: کمیسیون ماده 64 تقویم املاک که در سازمان امور مالیاتی کشور مستقر است امسال حدود 15 درصد قیمت منطقه‌ای املاک را اضافه خواهد کرد.  او ادامه داد: در فرمول محاسبه قیمت هر مترمربع تراکم یا A ، یکی از مولفه‌های آن اعداد P و D است. عدد D قیمت هر مترمربع اعیانی است و p  قیمت منطقه‌ای املاک است که در اصل در اختیار کمیسیون ماده 64 تقویم املاک است که اعضای کمیسیون شهرسازی شورا نیز در آنجا عضویت دارند.
سالاری تاکید کرد: تصمیم برای افزایش قیمت منطقه‌ای در پایان سال گذشته گرفته شد که این افزایش قیمت  از امسال اعمال می‌شود. بنابراین حدود 15 درصد قیمت تراکم را اضافه می‌کند.

 16 تا 60 درصد افزایش هزینه صدور پروانه
البته پیش از آنکه دو فاکتور افزایش هزینه‌های ساختمانی در سال جدید ذهن فعالان این بخش را درگیر کند، بسیاری از فعالان این حوزه نگران افزایش دوباره تعرفه نرخ عوارض ساختمانی در سال جدید هستند. سال گذشته شورای شهر تهران پس از 8 سال ثبات قیمت در تعرفه عوارض ساختمانی در طرحی جدید شهر تهران را به 164 بلوک تقسیم‌بندی و مبنای نرخ عوارض ساختمانی را موقعیت جغرافیایی و میزان برخورداری هر محله از خدمات و امکانات شهری تعیین و اعلام کرد: نرخ عوارض ساختمانی به طور متوسط 24 درصد افزایش یافته است.
گزارش‌های میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد این افزایش نرخ عوارض ساختمانی برای پنج منطقه شمالی شهر تهران بین 40 تا 60 درصد افزایش یافته است. به عنوان مثال تعرفه عوارض ساختمانی برای منطقه پنج شهر تهران تا 43 درصد افزایش را تجربه کرده است. محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران درباره حداقل و حداکثر افزایش تعرفه عوارض ساختمانی عنوان کرد: اظهارات فعالان بخش ساخت‌وساز در این خصوص درست است چرا که کف و سقف تعیین شده برای افزایش تعرفه عوارض ساختمانی در 164 بلوک شهری بین 16 تا 60 درصد پیش‌بینی شده است.

 مخالفت شورا با افزایش دوباره
این عضو شورای شهر تهران در پاسخ به این سوال که مدیریت شهری بنا دارد سال 94 چند درصد به نرخ عوارض ساختمانی اضافه کند، تصریح کرد: شورای شهر تهران برای سال جاری با هرگونه افزایش قیمت این تعرفه مخالفت کرده است.

او افزود: برای سال جاری شهرداری تهران لایحه‌ای را مبنی بر افزایش نرخ عوارض ساختمانی به شورای شهر ارسال کرده بود اما در کمیسیون شهرسازی شورا این لایحه به‌طور کامل رد شد و شورای شهر را نیز متقاعد کردیم که ورود نکند.

سالاری در توضیح چرایی مخالفت شورای شهر با پیشنهاد شهرداری تهران اظهار کرد: سال گذشته که برای افزایش نرخ تعرفه عوارض ساختمانی در 164 بلوک شهر تهران تصمیم‌گیری شد و نهایتا متوسط نرخ 24 درصد افزایش به تصویب شورا رسید این اتفاق بعد از گذشت هشت سال رخ داده بود و به نظر می‌رسد بلافاصله با فضای رکودی که اکنون در بخش ساخت‌وساز وجود دارد مصلح خبرت نیست برای افزایش دوباره تعرفه عوارضی ساختمانی وارد شویم.