حذف ریسک از بازار دوم مسکن

به گزارش  مطابق آيين‌نامه‌اي كه نيمه اول پارسال توسط معاون اول رئيس‌جمهور براي اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان ابلاغ شد، تمام سازنده‌هاي ساختمان‌هاي مسكوني و غيرمسكوني براي انجام عمليات پيش‌فروش مكلف شدند قبل از هر نوع بازاريابي و تبليغ براي پروژه‌هاي خود، ابتدا مجوز لازم براي پيش‌فروش را از وزارت راه‌وشهرسازي يا ادارات استاني اين وزارتخانه دريافت كنند.

محدوديتي كه از طرف قانون‌گذار براي تبليغ تلويزيوني و مطبوعاتي پروژه‌هاي پيش‌فروش مسكن، تعيين شده با هدف جلوگيري از كلاهبرداري‌ها و سوءاستفاده‌هاي رايج در بازار دوم مسكن –بازاري كه آپارتمان‌هاي در حال ساخت به متقاضيان مسكن پيش‌فروش مي‌شود- در نظر گرفته شده است. در اين بازار، حجم قابل توجهي از پيش‌خريدها در پايان زمان وعده داده شده از طرف پيش‌فروشنده، ناكام مي‌ماند و علاوه بر خلف‌وعده پيش‌فروشنده، موارد ديگري همچون كم‌فروشي يا پيش‌فروش يك واحد به چند نفر نيز از جمله مواردي است كه ريسك پيش‌خريد را هم‌اكنون در بازار دوم مسكن افزايش داده است.

براي رفع اين چالش‌ها و موانع شناخته شده در بازار پيش‌فروش، روز گذشته وزير راه‌وشهرسازي در ابلاغيه‌اي 4 ماده‌اي، تبليغ و انتشار آگهي‌هاي پيش‌فروش، بدون داشتن مجوز از اين وزارتخانه را ممنوع اعلام كرد و از مديران استاني خود خواست بعد از دريافت درخواست پيش‌فروشنده‌هاي ساختمان، چنانچه مدارك شش گانه پروژه براي پيش‌فروش كامل بود، مجوز تبليغات را حداكثر ظرف مدت 15 روز كاري صادر كنند.

پيش‌فروشنده‌ها در قالب اين ابلاغيه موظفند مطابق قانون پيش‌فروش ساختمان، تاييديه مهندس‌ناظر مبني بر پايان عمليات پي ساختمان، تصوير پروانه اشتغال به كار مهندس‌ناظر، مدارك هويتي خود، مدارك وكيل خود، مدارك شركت سازنده و همچنين تصوير گواهي افتتاح حساب اماني در بانك عامل را به ادارات راه‌وشهرسازي تحويل دهند.

وزير راه‌وشهرسازي در راستاي اين ابلاغيه، عملا اجراي طرح تشكيل «حساب اماني» كه ابتداي امسال وعده عملياتي‌شدن آن را در بازار پيش‌فروش مطرح كرده بود، كليد زد. بر اين اساس پيش‌فروشنده‌هاي مسكن و ساختمان بايد قبل از اقدام براي اخذ مجوز پيش‌فروش از وزارتخانه، ابتدا يك حساب اماني نزد يكي از بانك‌هاي عامل افتتاح كنند.

در قالب حساب اماني، بانك عامل به نيابت از پيش‌خريدار، بر ميزان پيشرفت فيزيكي ساخت‌وساز نظارت مي‌كند و متناسب با پيشرفت پروژه، مبالغي را كه پيش‌خريدار در اين حساب سپرده‌‌گذاري كرده است، به پيش‌فروشنده پرداخت مي‌كند. تشكيل حساب اماني براي پيش‌فروش مسكن باعث شفافيت در مناسبات مالي پيش‌فروشنده و پيش‌خريدار مي‌شود و به‌واسطه نظارت بانك، امكان دريافت مبلغ اضافه‌تر از كار انجام شده را از پيش‌فروشنده سلب مي‌كند. البته وزير راه‌وشهرسازي هفته دوم فروردين امسال، با بيان اينكه پيشنهاد تشكيل حساب اماني در بازار پيش‌فروش، به بانك مركزي ارائه شده است، اعلام كرد: حداكثر تا نيمه بهار امسال موافقت نهايي بانك مركزي را خواهيم گرفت.

پيش‌تر يك بانك خصوصي پيشنهاد ايجاد اين حساب در بازار پيش‌فروش را مطرح كرده بود؛ اما ظاهرا طي چند روز اخير بانك مسكن نيز براي ايجاد اين حساب اعلام آمادگي كرده است. به اين ترتيب تا زماني كه بانك‌ها به راه‌اندازي حساب اماني اقدام نكنند، عملا يكي از مدارك شش گانه مورد نياز پيش‌فروشنده براي اخذ مجوز انتشار آگهي پيش‌فروش از ادارات راه‌وشهرسازي، تكميل نخواهد شد و اين بازار دوم مسكن كماكان در برزخ خواهد ماند. با اين حال روز گذشته «دنياي‌اقتصاد» مطلع شد بانك مركزي مخالفتي با تشكيل حساب اماني ندارد و احتمالا نيازي هم به اعلام رسمي آن به بانك‌ها نيست.

براساس اين گزارش، پيش‌فروشنده‌ها براي اخذ مجوز تبليغ و بازاريابي براي پيش‌فروش پروژه‌هاي خود، بايد ساختمان در حال ساخت را حداقل به انتهاي مرحله پي‌ريزي برسانند و ديگر همچون گذشته، امكان پيش‌فروش در مرحله خاكبرداري وجود ندارد. همچنين طبق مفاد ديگري از آيين‌نامه پيش‌فروش مسكن، سازنده‌ها بايد حتما پروانه ساختماني از شهرداري دريافت كنند و معاملات پيش‌فروش را بايد فقط در دفاتر اسناد رسمي و در قالب قرارداد محضري، با پيش‌خريدار انجام دهند.

دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان به شرح زیر است:‌در اجرای ماده 19 آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال 1393، دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان به‌منظور تبلیغ و درج آگهی در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، به شرح زیر ابلاغ می‌گردد:

ماده 1- تعاریف
کلیه اصطلاحات تعریف‌شده در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب 29/ 10/ 1389 مجلس شورای اسلامی و آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان، مصوب 20/ 03/ 1393 هیات وزیران به همان معانی مشروح و سایر اصطلاحات در معانی مشروح زیر در این دستورالعمل به کار می‌رود:

الف- آگهی پیش‌فروش: هرگونه تبلیغ و اطلاع‌رسانی به منظور جذب سرمایه‌گذار و انعقاد قرارداد پیش‌فروش برای یک یا چند پروژه ساختمانی معین، از طریق بروشور، تراکت، نصب پلاکارد، توزیع کارت و امثال آن، صفحات جراید، صدا و سیما و کلیه محتواها و رسانه‌های دیجیتال موضوع آیین‌نامه ساماندهی و توسعه رسانه‌ها و فعالیت‌های فرهنگی دیجیتال، مصوب 24/ 05/ 1389 هیات وزیران.

ب- تعداد واحدها: تعداد واحدهای مندرج در پروانه احداث ساختمان، موضوع ماده 10 آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان

ج- حساب امانی: حساب امانی ویژه پیش‌فروش واحدهای ساختمانی، موضوع درخواست صدور مجوز انتشار آگهی، به موجب مقررات بانکی افتتاح می‌شود.

د- بانک عامل: بانک دارای مجوز فعالیت از بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران که پیش‌فروشنده، حساب امانی ویژه پیش‌فروش خود را نزد آن افتتاح کرده است.

ماده 2- کلیات
1- وظیفه اجرای دستورالعمل به نمایندگی از وزارت راه و شهرسازی، بر عهده ادارات کل راه و شهرسازی استان می‌باشد.

2- مهلت اعتبار مجوز صادره از سوی ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها به مدت سه ماه از تاریخ صدور مجوز است. پس از اتمام مهلت مزبور، مجوز صادره از درجه اعتبار ساقط و متقاضی موظف است جهت دریافت مجدد آن، درخواست خود را تسلیم اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه کند.

ماده 3- وظایف پیش‌فروشنده
پیش‌فروشنده اعم از مالک رسمی زمین، سرمایه‌گذار، مستاجر یا نماینده قانونی وی موظف است مدارک زیر را به همراه فرم تکمیل شده درخواست صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش (فرم پیوست شماره 1) به اداره کل راه و شهرسازی محل وقوع پروژه ارائه کند.

1- تصویر برابر اصل تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

2- تصویر برابر اصل پروانه اشتغال به کار مهندس ناظر ساختمان

3- تصویر برابر اصل شناسنامه و کارت ملی پیش‌فروشنده (در صورتی که شخص حقیقی باشد).

4- در صورت مراجعه وکیل پیش‌فروشنده، تصویر برابر اصل وکالت‌نامه رسمی و شناسنامه و کارت ملی وکیل

5- تصویر برابر اصل آگهی تاسیس و آخرین تغییرات ثبت شده در روزنامه رسمی (در صورتی که شخص حقوقی باشد) به همراه مدارک احراز نمایندگی شخص حقوقی.

6- تصویر برابر اصل گواهی افتتاح حساب امانی در بانک عامل، ممهور به مهر شعبه.

تبصره: در مجموعه‌های احداثی (موضوع تبصره ذیل ماده 4 قانون پیش‌فروش ساختمان)، علاوه بر مدارک فوق‌الذکر، تصویر برابر اصل تاییدیه مرجع صادرکننده پروانه در خصوص انجام 30 درصد تعهدات پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی نیز باید ارائه شود.

ماده 4- وظایف اداره کل راه و شهرسازی
اداره کل راه و شهرسازی استان پس از دریافت کلیه مدارک مندرج در ماده 3 از پیش‌فروشنده یا نماینده قانونی وی، ضمن ارائه رسید دریافت مدارک، موظف است طی حداکثر 15 روز کاری، عدم مخالفت خود را در قالب فرم صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش (فرم پیوست شماره 2)، به پیش‌فروشنده اعلام کند.

مراحل رسیدگی به درخواست‌های صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش به ترتیب زیر است:

1- ارائه مدارک توسط متقاضی به مدیریت مسکن و ساختمان

2- بررسی مدارک و ارائه رسید دریافت مدارک به متقاضی در صورت تکمیل بودن مدارک و در غیر این صورت اعلام کامل نبودن مدارک به متقاضی

3- صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش با امضای مدیرکل راه‌ و شهرسازی استان

تبصره 1: در صورت نقص مدارک، اداره کل راه و شهرسازی استان موظف است موارد نقص پرونده را طی 5 روز کاری از طریق نشانی اعلامی یا پیامک به پیش‌فروشنده اعلام کند.

تبصره 2: در صورت عدم موافقت با صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش، اداره کل راه و شهرسازی استان موظف است مراتب را با ذکر دلایل مخالفت، طی 15 روز کاری به پیش‌فروشنده اعلام کند.