روز گذشته پايگاه خبري وزارت راه و شهرسازي به نقل از يك عضو شوراي‌عالي بورس -كه همزمان نماينده مجلس نيز هست- از طرح تشكيل «بورس مسكن» خبر داد.

اين طرح مطابق آنچه به نقل از محمدرضا پورابراهيمي اعلام شده، بنا دارد محل تنظيم قرارداد كليه معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني را از «بنگاه‌هاي املاك» به «بورس» يا همان بازار سرمايه منتقل كند تا به زعم طراحان، چالش قيمت‌گذاري‌هاي سليقه‌‌اي املاك كه فروشنده و دلال مربوطه، نقش اصلي را در تعيين آن دارند، از اين طريق رفع شود و از این پس، قيمت آپارتمان‌ها با مكانيزم شفاف بورس، كشف شده و مبناي معاملات قرار گيرد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، آنچه در متن اين خبر به نقل از عضو ناظر شوراي عالي بورس، مطرح شده به يك دليل فني- مقرراتي، قابليت اجرايي ندارد.

بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» با استناد به نظرات كارشناسي حسين عبده تبريزي، عضو اصلي شوراي‌عالي بورس نشان مي‌دهد: ملك مسكوني چون كالاي «همگن» محسوب نمي‌شود و حجم انبوهي آپارتمان در سراسر كشور با تنوع يك به يك (حتي دو واحد مسكوني را نمي‌توان پيدا كرد كه به لحاظ ويژگي ظاهري و قيمتي، كاملا شبيه به هم باشند) در طول روز خريد و فروش مي‌شود، بنابراین امكان عرضه آنها در بورس عملا وجود ندارد.

تحقيقات «دنياي‌اقتصاد» درباره جزئيات اين طرح همچنين حاكي است: اصل طرح «هدايت معاملات مسكن به بورس»، مربوط به پروژه‌اي است كه حدود دو سال پيش در بورس كالا مطرح شد اما تاكنون به‌خاطر مانع فني «ناهمگن بودن آپارتمان‌ها»، قابليت اجرايي شدن پيدا نكرده است. بنابراين، خبري كه روز گذشته با عنوان راه‌اندازي بورس مسكن اعلام شد، موضوع جديدي نيست بلكه يك پروژه ناممكن به حساب مي‌آيد. در حال حاضر در بورس كالا، مجموعه‌اي از كالاهاي همگن شامل ميلگرد، آلومينيوم، گندم، قير، سكه و محصولاتي كه «همگن» هستند و حداكثر سه تا چهار نوع مختلف در هر كالا وجود دارد، خريد و فروش مي‌شود.

حسين عبده‌تبريزي روز گذشته به «دنياي‌اقتصاد» گفت: موضوع هدايت معاملات ملك به بورس كالا، يك بحث عمومي نيست چون انجام اين نوع معاملات در بورس، قاعده استاندارد ندارد؛ ضمن اينكه براي يك آپارتمان در يك نقطه از شهر، تقاضاي آنچناني با حجم قابل‌توجهي وجود ندارد كه نيازي به هدايت آنها به بورس باشد.

عبده‌تبريزي در عين حال تصريح كرد: اين طرح را مي‌توان براي نهادهاي بزرگي كه در كار ساخت و ساز و عرضه ساختمان‌هاي بزرگ و خاص هستند، اجرايي كرد به طوري كه بانك‌ها يا شركت‌هاي بورسي فعال در صنعت ساختمان مي‌توانند در فرابورس يا بورس كالا، املاك‌شان را كه بيشتر جنبه سرمايه‌گذاري دارد، عرضه كنند ضمن اينكه اين اقدام، نيازي به اخذ مجوز از شوراي عالي بورس ندارد.

موانع قانونی ورود مسکن به بورس
در حالی‌که موضوع معاملات مسکن هم اکنون مهم‌ترین و اصلی‌ترین وظیفه حرفه‌ای بنگاه‌های مسکن است، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، هر گونه امکان مبادله واحدهای مسکونی از طریق بورس را غیرممکن می‌داند.

حسام عقبایی ضمن ابراز بی‌اطلاعی از موضوع تصمیم‌گیری برای انتقال معاملات خرید و فروش مسکن به سازمان بورس و مبادله این واحدها در بازار سرمایه، به «دنیای اقتصاد» گفت: اولین بار است که بحث انتقال معاملات مسکن به بازار بورس را می‌شنوم و تاکنون موضوعی در این رابطه با اتحادیه صنف مشاوران املاک مطرح نشده و ما هم به تبع موضع خاصی در این زمینه در برابر سازمان بورس ابراز نکرده‌ایم. وی با غیرممکن دانستن امکان انتقال معاملات مسکن از بنگاه‌ها به بورس، توضیح داد: چنین طرحی به هیچ وجه امکان‌پذیر و موفق نخواهد بود چرا که براساس قوانین بالادستی از جمله قانون نظام صنفی، قانون دلالان و قانون تجارت، معاملات املاک در ردیف شرح وظایف قانونی مشاوران املاک و بنگاه‌های مسکن است.

عقبایی با تاکید بر اینکه در هیچ کجای دنیا معاملات مسکن از طریق بورس انجام نمی‌شود، خاطرنشان کرد: مسکن به علت آنکه در ردیف کالاهای ناهمگن قرار دارد و به علت آنکه نمی‌توان برای آن به‌صورت واحد معیار قیمتی در نظر گرفت، کاملا تابع شرایط بازار و تمایلات خریدار و فروشنده در عرف معاملات است و بنابراین انتقال این دسته از معاملات به بازار بورس نمی‌تواند عملی و تحقق‌پذیر باشد.

وی تصریح کرد: از طرف دیگر هرگونه تغییر در این زمینه مستلزم تصویب قوانین خاص در مجلس است و هیچ نهاد یا سازمانی نمی‌تواند به‌صورت خودسرانه نسبت به ایجاد چنین تغییر و تحول مهمی اقدام کند. عقبایی افزود: در برخی موارد به‌صورت موردی ممکن است استفاده از ابزارهای بورسی برای فروش واحدهای مسکونی و املاک مازاد برخی نهادهای دولتی مورد استفاده قرار بگیرد اما حتی در این دسته از معاملات هم براساس قانون دولت نمی‌تواند به‌صورت مستقیم اقدام به فروش این واحدها کند بلکه این اقدام یا باید از طرف مشاوران املاک صورت بگیرد یا از طریق انجام مزایده‌هایی که با دستور قضایی انجام می‌شود.

وی درخصوص برخی اظهارنظرها در مورد شفاف‌سازی قیمت مسکن با انتقال معاملات املاک از بنگاه‌های مسکن به سازمان بورس، خاطرنشان کرد: در بورس هم، تعیین‌کنندگان قیمت مردم هستند و اساسا مسکن کالایی نیست که بتوان برای آن به‌صورت واحد، فرمول مشخصی برای تعیین قیمت در نظر گرفت؛ به عبارت دیگر قیمت مسکن کاملا به شرایط عرف بازار و قیمت‌گذاری‌های غیر رسمی بستگی دارد.

ماهیت مسکن «غیر بورسی» است
رئیس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس هم در این زمینه به «دنیای اقتصاد» توضیح داد: بورس کالا مصوبه‌ای دارد که براساس آن نهادهای دارای املاک مازاد می‌توانند این املاک را از طریق سازمان بورس به فروش برسانند اما واقعیت این است که به دلایل متعدد و به‌رغم گذشت دو سال از تصویب این موضوع، این مصوبه امکان اجرایی شدن ندارد.

علیرضا توکلی افزود: دلیل این عدم اجرا، ماهیت به خصوص کالاهایی همچون مسکن است با این توضیح که کالاهای خاص از جمله مسکن به دلیل همگن نبودن و تنوع بسیار زیاد به اندازه تمام واحدها، به هیچ وجه قابل دادوستد و معامله در بورس نیستند. بنابراین خانه و املاک را هیچ وقت نمی‌توان در بورس معامله کرد.

وی تاکید کرد: در هیچ کجای دنیا هم معاملات مسکن از طریق بورس صورت نمی‌گیرد چون مسکن از لحاظ ماهیت، کالایی نیست که به راحتی بتوان آن را به بازار حراج وارد کرد.

به گفته توکلی حتی املاک مازاد بانک‌ها هم به علت ناهمگن بودن نمی‌تواند در بورس مورد معامله قرار بگیرد و به همین خاطر است که عملا پرداختن به این بحث به هیچ نتیجه مشخصی در جهت ساماندهی قیمت مسکن و ایجاد شفافیت در این حوزه، منتهی نخواهد شد.
اخبار  اقتصادی  –  دنیای اقتصاد